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        【案例】業主涂改自家外墻顏色被物業起訴

        更新時間:2016/4/29

        【案例】業主涂改自家外墻顏色被物業起訴

        案例介紹:

        王先生將屋后的絕大部分墻面,屋前的小部分墻面涂成了紅色,事由:土黃色外墻打了個紅色補丁,今年5月12日,南京高淳法院開庭審理了此案。物業公司的代理人范律師一副頭疼的模樣,他豎起四根手指,苦笑著對記者說:“這是我第四次在法庭上跟他(指王先生)見面,外墻的案子開了兩次庭,之前他告開發商,我是開發商代理人,也開了兩次庭!狈堵蓭煼Q,小區物業是開發商的前期物業,王先生之所以跟物業為難,是因為之前的事情,對開發商心懷不滿。據介紹,王先生于2010年7月與江蘇越商置業發展有限公司簽訂合同,購買了該公司開發的201室商品房。但是簽約后不久,因對房屋構造不滿,王先生將開發商告到了高淳縣法院。訴訟期間,他干了一件令全小區業主目瞪口呆的事:將屋前屋后的外墻涂成紅色,并將屋前小花園統一安裝的起裝飾作用的鐵柵欄拆除。屢次交涉無果物業告到了法院

        案例分析:

        (1)物業觀點:物業公司遞交了2010年12月上旬拍攝的照片作為證據,照片顯示,王先生將屋后的絕大部分墻面,屋前的小部分墻面涂成了紅色,并將屋前小花園統一安裝的鐵柵欄截短十多厘米。物業公司認為,建筑物有專有部分和共有部分之分,商品房內部屬于業主的專有部分,專有部分怎樣使用,全憑業主做主,但是共有部分的所有權及管理權歸全體業主所有,個別業主只能使用,不得占有,也不得改變其結構和用途。本案中,王先生雖然是201室的業主,但201室的外立面和屋前小花園屬于共有部分,他無權隨心所欲地加以改變。范律師稱,這些內容在《商品房銷售合同》和《業主臨時公約》中都有明確規定,王先生既然在合約上簽了字,就應當遵守,因此,要求法院判決王先生將外墻和柵欄恢復原狀。

        (2)業主觀點:買下房子就有改變外墻顏色的權利201室業主王先生卻有自己的一套理論,他認為,自己既然買下了房子,就有權按照喜好改變外墻的顏色!皼r且我只涂刷了凹進來的那部分墻面,也就是陽臺的墻面,陽臺是我花錢買的面積,我把它涂成紅色怎么了?”庭審中,王先生情緒頗激動。

        (3)律師觀點:未封閉陽臺的墻面與商品房外立面是不可分割的整體,王先生也應將這一部分恢復原狀。

        (4)第三方觀點:房屋外立面系共有部分,應歸全體業主共有和共同管理,王先生無權改變房屋外立面顏色。至于未封閉陽臺,即使王先生享有專有權,也應考慮到未封閉陽臺的墻面與建筑物的外立面是不可分割的整體,如改變顏色將降低建筑物美觀度,故而從維護全體業主利益的角度,王先生也宜保持陽臺墻面的本來面目。屋前小花園的柵欄屬于建設物附屬設施,也屬全體業主共有和共同管理,王先生無權截短。據此,判決王先生限期將墻面和柵欄恢復原狀。

        根據物業管理條例:第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。而且,根據第五十條,物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。而居民樓是公用建筑。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。法官就此案提醒廣大業主,與開發商和物業有矛盾,應采取理性方法溝通解決,不理智的舉動既不能解決問題,還會擴大矛盾。

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